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NO.302 「2017年賃貸管理業界の"時流予測"と取り組むべき"事業戦略"」

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賃貸不動産仲介管理ビジネスの黄金律 Vol.302
 
【コラム】「2017年賃貸管理業界の"時流予測"と取り組むべき"事業戦略"」

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こんにちわ。船井総研 松井哲也です。

今回は、先日行われました、「賃貸管理ビジネス研究会 年次総会」で
講演させて頂いた、「2017年 賃貸管理業界の時流予測と取り組むべき事業戦略」
についてお伝えします。

日本の賃貸管理業界も、人口・世帯数が頭打ちになる中で、間違いなく市場自体は
縮小し、まだまだ続く資産デフレへの対応、新たに昨今の収益不動産の流通市場
拡大が引き起こるなど、2017年は業界を大いに揺るがす年になりそうです。

またそこに、人材採用難、離職率の拡大など、人材戦略についても本気で
考えなければいけない年にもなりそうです。

今年の賃貸管理ビジネス研究会での、全国1番店で起こっている、最新事例をもとに
以下、5つのポイントにて、まとめてみました。


1.貸し方革命⇒自社の賃貸仲介戦略を決める

(1) 巨大賃貸ポータルサイト
 ・日本の民営借家約1300万室に対して圧倒的シェアをもつ
 ・より多くのコンテンツが付帯され、費用が上がっていく傾向
 ・費用対効果が見合わず、対粗利広告費は上がる会社が増加中

(2) 台頭するCtoCサイト、Web接客(AI対応、IT重説、カード決済)
 ・ネット上で直接お客様に案内するサイトの会員数が急増している
 ・入居者は好きな時間に分かりやすく便利に契約を進めることができる
 ・オーナーと入居者がネット上で直接契約する
 ・オーナーと入居者をネット上でつなげ手数料で契約する
 ・課金型ポータルサイトがオーナーと入居者をネット上で契約させる

(3) 自社サイトの地域ポータル化
 ・管理、専任物件を増やした量、質、鮮度をもった地域ポータルへ
 ・特定の商品、商圏、客層で自社の強みを生かす
 ・自社ユニーク物件を増やすことが今後より重要になる

(4) 新たな貸し方を作る:高収益マンスリー
 ・オーナーの家賃収入をいかに増やすかが背景にある
 ・新しい空室対策+家賃収入UP
 ・新しいターゲットの取り込み(法人需要)
 ・将来への民泊解禁での需要を見据える


2.市場縮小・資産デフレ時代⇒資産管理業への転換・ブランド発信

(1) キャッシュフロー診断から現状での経営改善提案、資産分析(信頼関係)から将来への出口提案
 ・キャッシュフロー、税務対策から、資産価値向上、手残収益増加の実践サポート
 ・資産家に対し長期的な出口提案(再生・売却・購入・組換・建替・活用)のサポート
 ・資産分析(信頼関係)、相続税診断から、将来への出口を考慮して今のうちに実践
 ・相続対策による、出口提案の実現サポート
 ・セミナーを行い、オーナーの資産状況を確認し次の提案をしていく

(2) 地域オーナーへ、資産管理会社としてのブランドを継続的に発信
 ・商圏内の新規オーナーへ、自社の資産管理によるPM力を知らしめる
 ・資産管理会社としてのブランドをあらゆる販促媒体でPRする

(3) 資産管理業への転換のための、組織体制構築、具体的な計画作りが重要
 ~資産管理業への転換計画と社内体制作り~
 ・オーナー戦略の長所を生かした専門機能を作る
 ・オーナーの顧客管理を見直しする
 ・オーナーに徹底した、資産管理会社としての情報発信策
 ・オーナーの悩みに相談される経毒的な寄り添い策
 ・オーナーへのコンサルティング提案策パターン化


3.地域・顧客密着できるプラットホーム作り

(1) 地域、顧客密着で、自給自足できる、プラットホーム作り(管理シェアUP)
 ・事業戦略(資産管理)×顧客基盤(地域資産オーナー)⇒プラットホーム作り
 ・プラットホームを生かす密着できるワンストップサービス(=総合不動産サービス) 
 ・資産管理ができる「自社の強み(ブランド)」発信からの管理シェア拡大
 ・「自社物件100%客付」できる賃貸管理部門によるオーナーとの関係作り
 ・地域オーナーとの「日常のなかで密着交流」が相談される環境作り
 ・圧倒的管理シェアに基づいた「販促費不要」で地域住民の集客
 ・プラットホームを活かした「ワンストップサービス」から「生産性向上策」の実践
 ・地域での「パートナー企業」(金融機関、建築、リフォーム会社、士業)との関係作り

 
4.会社の成長=事業戦略×"人材戦略"

(1) 事業戦略の推進、実行力アップのために人材戦略(マネジメント戦略)が必要
 ・新卒も中途も簡単に採用できない時代になっている
 ・平成世代にあった評価、給与制度(信頼する固定給、プロセス評価)が成長へのカギ
 ・従業員満足が将来への生産性向上・利益UPへの基本になる
 ・社員講師のオーナーセミナーを起点に「人材育成」、「相談される」仕組みづくりを行う

(2) 経営重要指標(KPI)による、目指すべき姿とプロセス管理

(3) 人材育成と戦略モデルの成長
 ・資産管理から資産運用に移行していく
 ・賃貸仲介事業→賃貸管理事業→PM事業→資産コンサルティング事業→不動産運用事業
 ・収入、物件価値の最大化&資産の最適化⇒管理運営実績の時代へ


5.不動産流通市場拡大⇒資産運用(流動化・証券化)への挑戦

 ・不動産流通市場の拡大にあわせ、資産運用業態での新商品・サービスへの挑戦
 ・収益不動産流通市場の拡大、収益売買(仕入・集客・販売)業態への挑戦
 ・空き屋市場の拡大、持家空き家、賃貸空室、空地の活用事業での新商品・サービスへ挑戦


賃貸管理業から、資産管理業へ、そして資産運用業へと、2017年はさらなる業態変換を求めら
れるイノベーションの年になると思われます。業界のライフサイクルでも、いよいよ成熟期
から衰退期、そして安定期へと向かう、競争の終焉を迎える時期も近づいています。

地域で、○○会社さんだけが生き残り、逆に業態転換した圧倒的一番店として生まれ変わり
新たなライフサイクルでの導入期企業になるかもしれません。

12月のうちに、ぜひ来年度の戦略を再度見直し、具体的な計画を実践していきましょう!

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